Un dubbio che ci si pone spesso alla vigilia di una ristrutturazione è: “Le modifiche aumenteranno realmente il valore dell’immobile?“. Esistono una serie di casistiche, da manuale, in cui un rinnovamento dei locali non corrisponde ad un aumento di valore ma ad un deprezzamento. Se si acquista o si possiede un immobile a scopo rivendita è importante sapere cosa, effettivamente, ne aumenterà il prezzo e cosa invece ne diminuirà il valore vanificando l’investimento.
Ristrutturazione che diminuisce il valore? Capita molto spesso.
L’esempio tipico è il proprietario di un appartamento bilocale in zona semicentrale, magari diviso da una parete portante, che decide di trasformarlo in un open space attraverso un arco o l’installazione di pilastrini in ferro: un’operazione molto costosa, che aumenta la percezione di valore ma che, di fatto, trasforma un bilocale in un monolocale.
Oppure quando, per sostenere le spese di rinnovamento, si rinuncia ad una pertinenza, vendendo cantina o posto auto. In questo caso o si attua una ristrutturazione volta ad un aumento significativo del valore dell’immobile, oppure si rischia concretamente di andare in perdita.
Inoltre, quando si interviene su parti che non incidono sul valore reale dell’immobile, come il rifacimento della cucina o il cambiamento dei rivestimenti della doccia. In questo caso, essendo opere migliorative solo a livello estetico, c’è da sperare che incontrino il gusto del futuro compratore e che questi attribuisca la giusta contropartita ai lavori svolti. Diversamente, l’acquirente ha piena facoltà di disinteressarsi ai miglioramenti eseguiti e non solo, in sede di trattativa potrà spingere per considerare un “minus” la prospettiva di dover smantellare e ripristinare secondo i suoi desideri cucina o bagno rifatti.
Per fortuna, esistono opere di ristrutturazione che si ritiene aumentare il valore di un immobile “a prescindere”. Vediamo in questo articolo quali sono.
Innanzitutto: quanto aspettarsi dai propri investimenti immobiliari?
Fonti statunitensi, riferite al 2018, identificano nel 29% una rivalutazione interessante, che ripaghi ampiamente il proprietario non solo dei costi di acquisto ma anche dei costi accessori: utenze, imposte, tasse, eventuali lavori migliorativi e commissioni riconosciute ai mediatori immobiliari.
Che si disponga di un immobile perché è la propria abitazione, o per meri motivi speculativi, fa poca differenza: comprare ad un prezzo e rivendere ad un prezzo uguale o minore non fa piacere a nessuno. E’ quindi fondamentale, quando ci si (ri)affaccia al mercato immobiliare presentarsi con una proprietà che garantisca, con alte percentuali di probabilità, un valore superiore a quello di acquisto.
Molte volte questo attiene a ragioni non controllabili dal proprietario: la zona in cui è sito l’immobile si svaluta (es: costruiscono un impianto di termovalorizzazione – ovvero una discarica- a 100 metri di distanza), oppure la Regione decide di far passare una tangenziale o una ferrovia proprio nelle vicinanze, oppure si verifica un picco di criminalità nel quartiere. Le motivazioni possono essere molte e, purtroppo, non sempre prevedibili.
In questo caso la tempistica è fondamentale. Informarsi, chiedere ad agenzie immobiliari di zona, affinché si riesca a raccogliere dati utili a fare proiezioni future della zona. E, in caso le prospettive di zona non siano rosee: vendere.
I 3 consigli fondamentali per aumentare il valore del proprio immobile
E finalmente veniamo al punto. Esistono modifiche che si possono fare al proprio immobile che, grosso modo indipendentemente da tutto il resto, aumentano il valore di rivendita.
Vediamoli nel dettaglio:
1. Efficenza energetica
In tempi di ecobonus 110 e l’ascesa della mobilità elettrica migliorare le prestazioni energetiche è quasi un “must”. Non solo, ma aggiunge reale valore all’immobile (più alta classe energetica = più costoso sarà l’immobile).
A seconda dell’intervento, il valore totale dell’immobile avrà un incremento percentuale variabile, riassumibile nello specchietto sotto riportato:
- Interventi su aree esterne del condominio (33%)
- Finestre, porte e installazioni di rivestimenti (29%)
- Illuminazione a risparmio energetico (23%)
- Elettrodomestici ad alta efficienza energetica (21%)
- Pannelli solari installati in casa (3%)
Note:
Va da sé che ogni intervento sopra elencato deve contribuire ad aumentare la classe energetica fino ad avvicinarla alla classe massima raggiungibile e deve essere sinergico con altri interventi. Ad esempio, cambiare gli elettrodomestici, ma non gli infissi, molto probabilmente sarà inutile ai fini della rivendita.
2. Domotica (Smart Home)
Al pari dell’efficientamento energetico, la demotica è il trend del momento ed è sempre più richiesta sul mercato. [Vedi il nostro speciale sulla Domotica: Home Automation per maggiori informazioni]
Un recente sondaggio ha chiesto ad un pool di americani quale “feature” avrebbero considerato essenziale ai fini di aumentare il loro desiderio di acquisto del loro prossimo immobile. Tra parentesi le percentuali di gradimento:
Termostati intelligenti: 77%
Rilevatori di incendio smart: 75%
Rilevatori smart di monossido di carbonio: 70%
Sistema di videosorveglianza da remoto: 66%
Serrature smart: 63%
Sistema di illuminazione smart: 63%
Senza contare, inoltre, che si può rendere smart anche l’impianto televisivo, audio e satellitare.
3. Aggiungere spazio
Se, come detto in apertura, trasformare un bilocale in monolocale, seppur creando un ambiente più ampio, non è sempre un grande investimento (anzi!), in caso di appartamenti più spaziosi, con più camere, riorganizzare la disposizione di camere, servizi, cucina al fine di —-anche a costo di perdere una camera— avere un ambiente più ampio, organizzato e vivibile, può aumentare anche del 20-30% il valore dell’immobile.
Puoi abbattere alcuni muri e aprire lo spazio per far sembrare il posto più grande? C’è qualche punto della casa in cui un altro bagno renderebbe la vivibilità notevolmente più confortevole?
Nota:
Nell’immediato, le ristrutturazioni domestiche spesso possono costare più del valore di rivendita. Questa scelta, infatti, è consigliata a chi già abita nell’immobile che sta rinnovando e che suppone una forte rivalutazione futura della propria casa
In conclusione
Ciò che si fa sul proprio immobile attiene alle variabili che il proprietario può “controllare”. A scopo speculativo, cercare di andare incontro alle esigenze del mercato e dei gusti dei potenziali acquirenti non solo aumenta le possibilità di una veloce vendita, ma anche il valore (reale o percepito) dell’immobile. Aumentare la classe energetica è ormai considerato un must e può essere fatto a costi relativamente contenuti. Intervenire pesantemente sull’automazione della casa (riscaldamento, videocamere e sistemi di sicurezza) è un plus che permette un agevole ritorno sull’investimento. Lavori strutturali su muri e ambienti invece comportano, inizialmente, un incremento di valore ma non pari ai costi, e sono consigliati per chi ha idee di rivendita sul medio-lungo periodo.
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